O R D E N A N Z A
Art. 1°: La presente Ordenanza tiene por objeto incorporar al Código Urbanístico y al de Edificación vigente en la Ordenanza N° 968/77, el marco regulatorio para la construcción de cubiertas, jardines verticales y/o muros verdes dentro de la Ciudad de San Luis, como parte inicial de un Programa Integral de desarrollo sustentable, que incorpore el concepto de construcción sostenible, tendiente a:
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- Mejorar la calidad ambiental de la Ciudad.
• Reducir el impacto ambiental producido por las superficies edificadas, incorporando los conceptos de eficiencia energética y construcción sustentable, como requisitos indispensables en la agenda mundial actual.
• Incorporar gradualmente tecnologías y sistemas de construcción sostenibles que garanticen el mínimo impacto ambiental de los edificios
Art. 2°: Son objetivos fundamentales de la incorporación de cubiertas, jardines verticales y/o muros verdes en la Ciudad de San Luis.
Reducir el impacto producido por el efecto «Isla de calor», generado por la re-irradiación de las superficies construidas (cubiertas y muros) de hormigón o cemento, con exposición solar directa, que implica un excesivo aumento del consumo energético de los edificios.
- Mejorar la eficiencia energética de los edificios, incrementando la aislación térmica, reduciendo el consumo energético y estimulando el uso de sistemas pasivos constructivos en los edificios.
- Generar una «red de cubiertas y fachadas verdes en la Ciudad de San Luis que:
• Incremente la calidad de vida en el ámbito urbano de mayor densidad poblacional de la Provincia.
• Aporte superficies naturales para absorción de CO2.
• Aporte superficies de absorción de partículas ambientales en suspensión.
• Absorba y retenga de aguas pluviales, disminuyendo y retardando el aporte de las construcciones a los desagües pluviales urbanos.
• Regule la humedad ambiente.
• Incremente los niveles de oxígeno del aire.
• Incremente el valor estético de los edificios
Art. 3°:La presente Ordenanza, será de aplicación voluntaria a nuevas solicitudes de permisos de edificación para el desarrollo residencial, comercial, institucional e industrial, y a construcciones existentes según corresponda a partir de la sanción de la presente.
Art. 4°: Crease un «Manual de buenas prácticas y estándares de calidad constructiva para la ejecución de cubiertas, muros verdes y/o jardines verticales en la Ciudad de San Luis.
Será de uso obligatorio e indispensable por parte de propietarios y/o profesionales que incorporen este tipo de sistemas de construcción verde en edificaciones nuevas o existentes, asegurando su correcta implementación, mantenimiento y autosustentabilidad que garanticen sus aportes benéficos, según lo establecido en el artículo segundo de la presente Ordenanza y el mantenimiento de los mismos en el tiempo.
El propósito de la creación del mencionado manual, será regular el diseño y construcción de los mismos, mediante el establecimiento de requisitos mínimos, que garanticen la correcta ejecución de los «sistemas verdes» según las buenas prácticas y experiencias que existen en el sector, considerando los siguientes ejes temáticos:
- Sistemas constructivos disponibles y recomendables para la construcción de cubiertas y muros verdes en la Ciudad de San Luis, estabilidad de taludes, alturas de parapetos y distancias de separación de muros linderos, impermeabilización, drenaje, retención de aguas pluviales, rendimiento y viabilidad de la vegetación, selección de especies vegetales aptas para nuestro medio, irrigación y mantenimiento de la cubierta.
- El Manual será confeccionado por las áreas pertinentes y. definido por vía reglamentaria mediante Decreto del Departamento Ejecutivo Municipal y podrá ser actualizado acorde a los avances y nuevas experiencias que surjan en el sector. Pudiendo solicitar la colaboración y participación de especialistas, colegios profesionales y organismos públicos y/o privados que cuenten con experiencias en torno a la temática planteada
Art. 5°: Incorpórese al Código Urbanístico y de Edificación vigente, en la Ordenanza N° 968/77, las siguientes definiciones:
• Construcción sostenible-Construcción verde: Refiere a las diferentes estrategias destinadas a minimizar el impacto ambiental de las obras de construcción en todas las fases del ciclo de vida de un edificio. Esto incluye las etapas de planificación, diseño, construcción, renovación, utilización y eliminación ó reconstrucción.
• Cubierta verde, techo verde, cubierta ajardinada: Es una superficie plana o inclinada a cualquier nivel, en la cual se han aplicado tecnologías constructivas que permiten el cultivo de especies vegetales del tipo ornamentales o con fines alimenticios y que en su Conjunto aporta beneficios del tipo ambientales y económicos tanto a nivel particular de las edificaciones como a nivel urbano en general.
• Cubierta verde extensiva: Sistema de cubierta verde liviana, de bajo mantenimiento e inaccesible. Incorpora especies vegetales del tipo ornamentales o con fines alimenticios, requiriendo como máximo de 15cm de espesor de sustrato.
• Cubierta verde intensiva: Sistema de cubierta verde accesible, que requiere de una estructura reforzada y mayor mantenimiento. Se componen de sustratos de 40cm o más de espesor, pudiendo alojar mayor variedad de especies vegetales.
• Cubiertas y muros con riego de aguas pluviales: Son aquellas cubiertas verdes intensivas o extensivas que incorporan un sistema principal de riego a través de aguas pluviales (80% del volumen total de riego estimado necesario).
• Cubiertas y muros con retención de aguas pluviales: Son aquellas cubiertas verdes intensivas o extensivas que incorporan un sistema de retención o retarde de aguas pluviales.
• Muros verdes, jardín vertical: Es la superficie total o parcial de los muros externos de un edificio, en el cual se han aplicado tecnologías constructivas que permiten el desarrollo de especies vegetales, cubriendo dichos muros en forma vertical. Mejoran la eficiencia energética de los edificios, aportan beneficios ecológicos y estéticos en el contexto en el que están inmersos
• Superficie total de azotea (STA): Es la superficie total cubierta del edificio, considerando áreas de equipos, tanques, áreas, destinadas a instalación de energías renovables, parapetos, etc.-
• Superficie excluida de la superficie total de azotea: Es la superficie total de la azotea (techo) del edificio, excluyendo:
– Superficies destinadas a energías renovables
– Balcones o terrazas privadas.
• Superficie de cubierta verde: Es la superficie total de la azotea de un edificio con presencia de cubierta verde, sin considerar los retiros a muros linderos obligatorios.
• Superficie de cubierta verde requerida (SCV) (%): Es la superficie total de azotea de un edificio, menos las superficies excluidas de la superficie total de azotea.
• Volumen de cubierta verde o biomasa (VCV): Es el volumen estimado que desarrollarán la totalidad de los individuos, en su edad adulta, pertenecientes a cada especie vegetal que se localicen en la terraza o muro verde.
Art. 6°: La elección del sistema de cubierta y/o muro verde queda .a cargo del propietario y/o profesional interviniente, en los nuevos desarrollos residenciales, comerciales, institucionales, y en construcciones existentes, según las situaciones especificadas en el «Manual de buenas prácticas y estándares de calidad constructiva para la ejecución de cubiertas, muros verdes y/o jardines verticales en la Ciudad de San Luis. En el caso de optar por estas alternativas, se requerirá prever un plan de mantenimiento y mecanismos de prevención, como el tratamiento o sistema de movimiento del agua, a los fines de evitar la generación de focos de enfermedades.
Art. 7°:Las edificaciones que incorporen los sistemas de cubierta y/o muro verde, deberán considerar como prioritaria la retención y reutilización de aguas pluviales, a los fines de proveer el riego necesario para los sistemas mencionados evitando en lo posible el uso de agua de la red doméstica. El agua pluvial recolectada, deberá ser reutilizada permanentemente, ya sea para riego del mismo sistema, como para abastecer la red doméstica del edificio en aquellos usos para los cuales sea apta (descarga de inodoro en baños), evitando la acumulación de grandes cantidades de agua pluvial, compensando en períodos secos el uso de agua de la red doméstica para el riego de las cubiertas y/o muros verdes.
Art. 8°:En todas las edificaciones, sean estas nuevas o existentes, en las cuales se incorpore el sistema de cubierta verde, se deberá contar con un certificado de aptitud estructural impartido por un profesional competente, que asegure la resistencia del techo a las cargas que lo solicitarán debido a la presencia de la misma, considerando todas las medidas de seguridad constructiva según la zona sísmica a la que pertenece la Ciudad de San Luis.
Art. 9°:El propietario, es responsable del mantenimiento periódico de los sistemas de cubierta o muro verde implementado, a los fines de garantizar el buen estado de conservación del edificio, y el aspecto visual de la cubierta y/o muro tratado con estos sistemas, a los efectos de evitar su deterioro y garantizando la seguridad de las personas. Así mismo, el propietario será responsable de la permanencia en el tiempo del sistema de cubierta o muro verde.-
Art.10°:Se requiere la presentación ante el Poder Ejecutivo Municipal, de una carpeta con toda la documentación correspondiente (Según lo establece el Manual de buenas prácticas constructivas) a la ejecución de la cubierta y/ o muro verde, a los fines de obtener un permiso de construcción, independientemente de la documentación solicitada para la obtención de los permisos de edificación correspondientes a obras de arquitectura.
Art.11°: El Poder Ejecutivo Municipal, será la autoridad de aplicación de la incorporación de los sistemas de cubiertas y muros verdes, pudiendo adecuar los aspectos técnicos que considere convenientes a los fines de su correcta implementación. Así como también, se encargará del seguimiento y control de la implementación mantenimiento de las cubiertas y muros verdes, empleando para ello, las herramientas que le fueren necesarias, a los fines de constatar la permanencia y el correcto mantenimiento de los sistemas.-
Art.12°:Créase el «Registro de Cubiertas y Muros Verdes de la Ciudad de San Luis», a los fines de la creación de un mapa de localización de cubiertas y superficies verdes, que en conjunto con un mapa de espacios verdes en la ciudad, posibiliten la identificación de los sectores de mayor densidad poblacional, donde sería conveniente promover e incentivar la adopción de estos sistemas, en pos del mejoramiento continuo de la calidad ambiental de la ciudad, colaborando en la creación de una red de cubiertas y muros verdes que cubran todo el ejido. A todos aquellos edificios que incorporen cubiertas y/o muros verdes y que por tal formen parte del registro, se les otorgará un certificado de «Edificio Verde” que acredite tal condición.-
Art.13°:A los efectos de la obtención del permiso de edificación, para la realización de los sistemas de cubierta/muro verde, se deberá adjuntar al Legajo de Obra, la documentación solicitada en la reglamentación de la presente Ordenanza. Se otorgará, una vez culminados los trabajos y realizada la puesta en funcionamiento de los sistemas de cubierta o muro verde implementados, el «Final de obra de cubierta y/o muro verde», requisito indispensable para la obtención del Certificado de Final de Obra.
Art.14°:El Poder Ejecutivo podrá otorgar una serie de incentivos deI tipo impositivos a aquellos propietarios que adecúen sus edificaciones de forma voluntaria a los requisitos establecidos en la presente Ordenanza y beneficios del tipo reducción de tasas administrativas y en el pago de los derechos de edificación, según obligatoriedad establecida en la misma.
• Los beneficios del tipo impositivo obtenidos por la adecuación a la presente Ordenanza, podrán ser gozados a partir de la obtención del certificado de «Final de obra de cubierta o muro verde».
• Para el mantenimiento de los beneficios mencionados; el propietario deberá presentar ante el Poder ejecutivo Municipal una declaración jurada anual, que declare el mantenimiento de la cubierta y/o muro verde. Paralelamente a la presentación de la declaración jurada mencionada, la autoridad de control podrá realizar inspecciones en las propiedades para constatar la permanencia y el buen estado de mantenimiento de la cubierta o muro verde.
• En todos los casos, si la autoridad de aplicación verificase alguna irregularidad en los aspectos mencionados, el beneficio otorgado caducará sin trámite alguno.
• En el caso de los beneficios del tipo tasas administrativas y en relación al pago de derechos de edificación de construcciones nuevas, con permisos de edificación tramitados con posterioridad a la sanción de la presente Ordenanza, el beneficio se hará efectivo al momento del otorgamiento del permiso de edificación de cubierta o muro verde.
A los fines de la obtención y mantenimiento de los beneficios establecidos, la autoridad de aplicación podrá implementar las medidas de fiscalización y control de la existencia y mantenimiento de la cubierta y/o muro verde, que considere oportunas a tal fin.
Art.15°:El incumplimiento a lo establecido en la presente Ordenanza, ocasionará la aplicación de sanciones administrativas, a los propietarios que incurrieran en el mismo. A los fines de la aplicación de las sanciones mencionadas, se considera incumplimiento:
• Falta de adecuación a la presente Ordenanza.
• Incumplimiento en las condiciones de mantenimiento de las cubiertas y/o muros verdes.
Se aplicará además, una sanción del tipo apercibimiento por única vez y se otorgará un plazo conveniente para regularizar la situación observada. Vencido el plazo otorgado, y en los casos en los que no se haya dado curso a la regularización mencionada, y estos incumplimientos ocasionen perjuicios a terceros o signifiquen un peligro para la comunidad, el Poder Ejecutivo Municipal podrá solicitar, previa notificación formal al propietario, el retiro obligatorio de los sistemas de cubierta o muro verde existentes en su inmueble bajo apercibiendo de sanción económica y retiro de incentivos del tipo impositivos.
Art. 16°:Cualquier supuesto de colisión en el orden administrativo, o conflicto normativo relativo a la aplicación del presente régimen, deberá interpretarse y resolverse en beneficio de las previsiones de esta Ordenanza así mismo la presente, deberá incorporarse al Nuevo Código Urbanístico/Edilicio de la Ciudad que se encuentra en proceso de elaboración y sanción.-
Art. 17°:Comuníquese, publíquese, y oportunamente archívese.-
SALA DE SESIONES, SAN LUIS 05 de JULIO de 2018.-