Cpde. Expte. Nº 549-M-99.- 41-C-01. –
Sesión Nº 03/01.-
V I S T O:
Las falencias de distinta índole detectadas en las urbanizaciones realizadas para la ejecución de Planes de Conjuntos Habitacionales (con financiación oficial privada) en el ámbito de la Ciudad de San Luis, y;
C O N S I D E R A N D O:
QUE, dichas urbanizaciones vienen a cubrir necesidades de vivienda propia de distintos sectores de la comunidad, imposibilitados de acceder a la misma de
forma individual;
QUE debe ser un objetivo fundamental del gobierno municipal facilitar y asegurar que todo fraccionamiento de tierras dirigido a la ampliación o modificación de las áreas urbanas se realice de acuerdo a las mejores formas de utilización y mejoramiento del medio ambiente, garantizando la compatibilidad ambiental y funcional entre las áreas urbanizadas y a urbanizar, en salvaguarda de los intereses generales de la comunidad;
QUE el Código Urbanístico vigente en el apartado VI del Título 1, arts. 23º al 59º, dicta las normas que regirán para las subdivisiones mediante urbanizaciones o loteos en lo referido a amanzanamientos, trazado vial, lotes, espacios libres, obras de infraestructura, trámites de aprobación, infracciones y sanciones;
QUE dentro de esta normativa general y para el caso de Planes de Conjuntos Habitacionales es preciso establecer las condiciones de urbanización mínimas
admisibles;
QUE además de estas condiciones mínimas de urbanización es preciso indicar las exigencias mínimas de presentación de los proyectos a los fines de facilitar su evaluación técnica por parte de las Areas municipales correspondientes;
QUE es preciso reglamentar la aplicación de los arts. 51º y 52º del Código Urbanístico vigente en cuanto a la donación de los espacios públicos y la constitución de las garantías por obras de infraestructura;
QUE asimismo, es necesario recordar que la Ordenanza Nº 2481-HCD-00 puso en vigencia el Código Urbanístico de la Ciudad de San Luis al suprimir la norma que facilitaba y legalizaba el accionar indiscriminado sobre la trama urbana, sujeto muchas veces a intereses sectoriales;
POR TODO ELLO:
EL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE DE LA CIUDAD DE SAN LUIS, EN USO DE SUS FACULTADES SANCIONA CON FUERZA DE:
O R D E N A N Z A
Art.1º: Toda urbanización destinada a la ejecución de Planes de Conjuntos Habitacionales deberá localizarse en áreas urbanizables ( aptas para el asentamiento de planes de viviendas ) según lo determine la autoridad municipal competente, quedando prohibidas en zonas industriales e industriales peligrosas; en áreas de reserva o áreas verdes, en áreas de urbanización condicionada y en áreas rurales; debiendo integrarse al entorno mediante la continuidad de la red vial principal y/o estructurante a nivel sectorial, perfiles de calles, franja de resguardo, etc.
Art. 2º: Todo interesado en realizar una urbanización para Planes de Conjuntos Habitacionales deberá cumplir, como etapa previa a la presentación del Proyecto, con la tramitación indicada en los arts. 45º,46º, 47º y 48º del apartado VI del Código Urbanístico.
Los pronunciamientos sobre la viabilidad de la urbanización por parte del Órgano Técnico de Aplicación Municipal deberán considerar los siguientes items:
– Localización
– Loteo
– Accesibilidad
– No inundabilidad
– Mantenimiento de Servicios Municipales (recolección de residuos, barrido y limpieza, arbolado y alumbrado público, etc.)
– Agua potable
– Red cloacal
– El Organo Técnico de Aplicación sólo dará factibilidad a aquellos proyectos que
contemplen los intereses urbanísticos de la comunidad, estando facultada para proponer localizaciones más aconsejables según los casos y las zonas.
Art. 3º: Una vez otorgada por el Municipio la factibilidad de la urbanización que se pretende realizar, se procederá a la presentación del Proyecto de Urbanización (art. 49º) conforme a las siguientes exigencias:
1 – PROYECTO DE URBANIZACIÓN
1 . Plano de agrimensura, debidamente acotado, indicando relaciones correspondientes con las urbanizaciones o inmuebles vecinos y la ubicación de las calles existentes con sus anchos reales.
2. Plano de cotas de nivel que permita la interpretación de la topografía del terreno.
3. Plano de subdivisión con medidas lineales, angulares y de superficie, todas la parcelas, espacios verdes y calles.
4. Estudio de suelos, definiendo tipos, capacidad portante y permeabilidad.
5. Balance de superficies por manzana y total indicando las superficies a donar a la Municipalidad y su destino.
6. Compromiso de donación de las superficies destinadas a calles y/o espacios libres (art. 51º del C.U.)
7. Nomenclatura existente ( barrios y calles ). Con la presentación previa municipal y para ser girado al H.C.D. el urbanizador deberá presentar el proyecto de designación de los barrios, avenidas, calles, pasajes públicos, plazas, plazoletas, paseos, etc. El interesado podrá proponer nombres en lo posible de común acuerdo con los vecinos. Finalizadas las obras deberá colocar la señalización correspondiente con nombre y sentido de circulación de las calles.
8. Plan de avance de obras y plazos dentro de los cuales se compromete a dar por terminadas las obras de infraestructura.
2 – PROYECTO DE PLAN DE VIVIENDAS
1. Planimetría general.
2. Planos de proyecto del o de los prototipos con memoria descriptiva.
3. Se ajustará a las normas del Código de Edificación vigente y sus modificatorias.
3 – PROYECTO DE LA RED VIAL
1. Planimetría general acotada con cotas de proyecto que deberán tener las tres o cuatro cotas (según los casos).
Planos de perfiles longitudinales de ejes de calles, con piquetes de 25,00 m. y
proyecto de rasantes con pendiente mínima.
3. Planos de perfiles transversales tipo para calzadas (uno por cada ancho de calle).
4. Cómputo métrico.
· Todas las calzadas de calles a abrir deberán ser tratadas con pavimento rígido o flexible y cordón cuneta según las características del suelo y jerarquías viales en un todo de acuerdo a las normas que para cada caso exija la Dirección de Vialidad municipal. En estas obras deberá preverse una evacuación normal de las aguas pluviales y efectuarse todas las construcciones y/o instalaciones necesarias para evitar erosiones o cualquier otro tipo de perjuicio que pudiere ocasionarse en las zonas colindantes.
· Es obligación del urbanizador la conservación total de las calles proyectadas en la urbanización a su exclusivo cargo, y por el término de un año a partir de la » puesta en marcha” de las obras hasta su recepción definitiva.
· Los perfiles longitudinales de ejes de calles tendrán una pendiente mínima de rasantes de 0,40 %, pudiendo admitirse un mínimo de 0,25 % en caso de que la topografía del terreno no permita alcanzar el primer valor. Las pendientes longitudinales máximas admisibles serán del 4% salvo condiciones topográficas especiales que justifiquen una pendiente mayor y en ningún caso sobre vías arteriales o intersectoriales principales. Los radios de giro mínimos para intersecciones entre vías o diferentes jerarquías en ningún caso serán inferiores a 5m.
– Firmado por profesional habilitado: ingeniero civil
4 – PROYECTO DE RED DE AGUA Y RED CLOACAL
1. Factibilidad técnica de provisión de agua y servicio cloacal extendido por SERBA.
2. Proyecto de red de agua y red cloacal ó descarga a pozos absorbentes según exigencias técnicas de SERBA.
3. El propietario urbanizador deberá ejecutar todas las obras de nexo o complementarias para la conexión de los servicios.
5 – PROYECTO DE PROVISION DE ENERGIA ELECTRICA
1 . Factibilidad de otorgamiento de energía extendido por EDESAL.
2. Factibilidad de mantenimiento de la red de alumbrado público extendido por la Municipalidad.
3. Proyecto de red eléctrica domiciliaria ( red de baja tensión ) aprobado por EDESAL.
4. Proyecto de red de alumbrado público aprobado por EDESAL, que comprenderá:
– Plano, debidamente acotado, con distribución e luminarias, conductores,
tableros, etc., con referencias.
– Memoria descriptiva.
– Especificaciones técnicas particulares.
– Cálculo eléctrico.
– Cómputo métrico de materiales y mano de obra.
* La alimentación será subterránea inclusive en los casos de tendido de televisión por cable, telefonía y fibra óptica.
* Firmado por profesional proyectista habilitado: ing. Electricista, ing. Mecánico Electricista, ing. Electricista Electrónico.
6 – PROYECTO DE ARBOLADO Y TRATAMIENTO DE ESPACIOS VERDES
1. Plano de arbolado de veredas ( con ubicación de columnas de alumbrado público) y planilla de vegetales ( cantidad de los mismos, especies, etc.)
La cantidad de especies se calculará a razón e 1 por cada 6 metros lineales
promedio de vereda.
2. Plano del espacio verde con planilla de vegetales ( nombre y cantidad de los mismos)
* Comprenderá la forestación con árboles y arbustos y contemplará la forestación perimetral y grupos de vegetales formando espacios.
* Las especies de árboles contemplarán un mínimo de 50% de especies autóctonas.
La cantidad de especies ( incluyendo árboles y arbustos ) se calculará a razón de 1,2 por cada 1,00 m2. de superficie.
Deberá construirse vereda perimetral o superficie equivalente con dimensiones y materiales determinados por la Dirección de Espacios Verdes.
Deberá contar con red de riego y sus bocas correspondientes así como el alumbrado general.
La superficie destinada a espacio verde y equipamiento comunitario deberá estar agrupada e integrar una parcela, reservándose el PEM la facultad de establecer el destino del equipamiento comunitario según pautas de: superficie de la urbanización, relaciones con urbanizaciones colindantes, ubicación existente o prevista de plazas, espacios verdes, equipamiento institucional en general en zonas colindantes, etc.
Deberán contemplarse las condiciones establecidas por Ordenanzas 2403/92 y 2666/96
Firmado por proyectista habilitado: arquitecto ó ingeniero agrónomo.
7 – PROYECTO DE DESAGÜES PLUVIALES
1. Certificado de no inundabilidad.
2. A) Objetivos:
Asegurar un adecuado estudio de drenaje, de modo de garantizar la eficiencia del Proyecto Vial.
Evitar el deterioro estructural de los pavimentos como consecuencia del escurrimiento de aguas pluviales.
Evitar la urbanización de áreas que puedan considerarse inundables o que afecten a zonas vecinas en caso de que no se ejecuten obras de desagüe pluvial.
Salvaguardar de la acción de las precipitaciones pluviales la vida y los bienes de los habitantes de la ciudad y el patrimonio público urbano.
B) Estudios:
Contemplarán las siguientes etapas:
a) Delimitación de la cuenca estableciendo el área de escurrimiento superficial que aporta al loteo, el área de la cuenca específica del loteo y las zonas aguas abajo que sean afectadas por la nueva urbanización.
b) Cálculo de los aportes.
c) Estudio del escurrimiento: en las calles del loteo y en las calles a las cuales éste aporta.
d) Elaboración del Anteproyecto de Drenaje, para su aprobación por el Area competente de la Municipalidad. La documentación a presentar será la siguiente: diseño del loteo; delimitación de las cuencas de aporte; proyecto de rasante de calzadas con indicación de badenes con cotas referidas a tres puntos fijos por lo menos; anteproyecto de obras de conducción subterránea en caso de ser necesarias, anteproyecto de obras de defensa aluvional, contenciones, rellenos, desecamientos en caso de ser necesarias; memoria técnica de cálculo de caudales y capacidad de calles y avenidas, tanto del loteo como de las que se vean afectadas fuera del mismo.
e) Proyecto definitivo y cotas de edificación
Los desagües pluviales serán derivados a colectores existentes o al río.
Cuando los loteos se encuentren en zonas incluidas en el proyecto del Plan General de Desagües Pluviales para la Ciudad de San Luis, la Municipalidad solicitará la construcción de conductos compatibles con dicho Plan.
8 – ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL
Conforme lo establecen las Ordenanzas Nº 2495 / 93 y 2785/ 00.
Art. 4º: La totalidad de la documentación enumerada en el artículo anterior deberá conformar un único expediente en Obras Privadas Municipales sin perjuicio de las presentaciones parciales en las otras Entidades intervinientes
Art. 5º: Conforme lo establece el art. 52º del C.U., deberá constituirse un fondo de garantía por el monto de cada obra de infraestructura como condición para la aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización por la Municipalidad e inicio de los trabajos. Dicho monto tendrá como fin » garantizar» la ejecución de las obras de infraestructura bajo las condiciones que figuran en la documentación presentada y en los plazos previstos en el respectivo Plan de Avance. Dicha garantía se constituirá mediante depósito de dinero en efectivo, títulos oficiales, aval bancario o seguro de caución ( art. 52º del C.U.) reajustables en forma bimestral conforme el índice del costo de la construcción ( nivel general – INDEC ), para cada obra de infraestructura en particular y deberá cubrir el presupuesto que verifique y apruebe la Repartición pertinente. A dicho presupuesto se adicionará un porcentaje de hasta el 20 % como garantía de mantenimiento. Este monto se desafectará en el término de un año en el caso de las obras de pavimentación y en tres años para las de arbolado y parquización. Esto previo informe favorable de la Dirección de Vialidad municipal y la Dirección de Espacios Verdes.
Art. 6º: El responsable deberá comunicar, dentro de los 30 días de aprobado el Proyecto y aceptadas las garantías, la iniciación de los trabajos de ejecución de las obras de infraestructura y plan de avance de las mismas.
La inspección de los trabajos estará a cargo de las Entidades que en cada caso corresponda, el control de los plazos de ejecución, a los fines de que se efectivicen las garantías en caso de incumplimiento del responsable.
Art. 7º: A los fines de facilitar el efectivo cumplimiento de lo dispuesto por el artículo anterior, la Dirección de Obras Privadas notificará a los interesados y desglosará los expedientes, remitiéndolos a las Direcciones intervinientes quienes deberán controlar la marcha de los trabajos y expedir los certificados de aprobación final de las obras.
Otorgadas las Aprobaciones finales de obras, los expedientes serán remitidos a la Dirección de Obras Privadas quien los agregará al expediente principal.
Art. 8º.: Respecto a la devolución de la garantía se procederá conforme lo establece el art. 52º del C.U., mediando un plazo de 12 meses entre la » puesta en marcha» de las obras ejecutadas y su recepción definitiva por parte de la Municipalidad.
Art. 9º: Cumplidas las condiciones previstas por el artículo anterior, el Area Municipal correspondiente procederá a labrar las actas respectivas para la transferencia de los espacios destinados a calles y / o espacios libres. Esta donación por parte del propietario y su aceptación por parte de la Municipalidad se oficializará mediante Escritura Pública Provincial y Municipal en un plazo de 30 días.
Art.10º: En el caso de infracciones a lo dispuesto por la presente ordenanza y para sus respectivas sanciones el PEM procederá conforme lo establece el C.U. en sus arts. 56º, 57º, 58º y 59º.
Art. 11º: El Poder Ejecutivo Municipal dictará todas aquellas reglamentaciones que fueren necesarias para asegurar el correcto cumplimiento de la presente ordenanza.
Art. 1 2º: Derógase la Ordenanza N’ 1448 / 83.
Art. 13º: Comuníquese, publíquese, etc.
SALA DE SESIONES. SAN LUIS, 22 DE MARZO DEL AÑO 2001.-
JULIO CESAR SABATINI Dr. JULIO CESAR FAGES
Secretario Legislativo Presidente
Honorable Concejo Deliberante Honorable Concejo Deliberante